Ev sahibi ve kiracılar arasında uyuşmazlık yaratan temel konuların başında kira zam oranları ve kira tespiti gibi konular gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen kira bedelinin tespiti, kira tespit davalarıyla belirlenebilmektedir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Günümüzün sıkça karşılaşılan hukuki konularından biri, ev sahibi ve kiracılar arasında çıkan uyuşmazlıklar ve bunların çözüme kavuşturulması için başvurulan yollardır. Bu uyuşmazlıklar arasında ise kira bedelinin tespit edilmesi ilk sıralarda gelmektedir ve çözümü için başvurulan yol ise kira tespit davalarıdır. Zira kira tespit davalarının ev sahiplerinin kiraya hangi oranlarda zam yapabilecekleri, kiracıların bu kira oranını kabul edip etmediği, kiracının istenilen kira oranını kabul etmediği takdirde ne gibi haklara sahip olduğu, ev sahibinin hangi durumlarda kiracıyı evinden tahliye edebileceği gibi konuların hepsiyle doğrudan ve dolaylı olarak bir bağlantısı bulunmaktadır.
Ev kiralanırken ev sahipleri ve kiracılar arasında mutlaka bir kontrat yani kira sözleşmesi hazırlanır. Bu sözleşmede kira miktarı ve kiraya yapılacak zam oranı ev sahibi ve kiracının mutabakatıyla belirlenir. Ancak devletin de kira zam oranları konusunda birtakım düzenlemeleri olduğu göz önünde bulundurulmalıdır. Tüm bunlar iki taraf arasında detaylı olarak konuşulmaz, belirlenmez ve kira sözleşmesinde açık ifadelerle belirtilmezse ev sahibiyle kiracı arasında uyuşmazlıklar yaşanması da genel olarak kaçınılmazdır. Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu kapsamında detaylı olarak düzenlenmiştir.
Kira Bedelinin Tespit Edilmesi
Türk Borçlar Kanunu kapsamında yer alan hükümler kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler içermekte ve bu hükümleri konut ve çatılı iş yerlerine uygulatmaktadır. Ancak kira sözleşmesinin süresinin 6 aydan az olmaması gerektiği de unutulmamalıdır. 6098 sayılı kanunda yer alan kira bedelinin tespiti hükümleri 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanuna göre geçmişe yürümektedir. Yani kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren kira sözleşmeleri bakımından da uygulanmaktadır.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? Kimler Kira Tespit Davası Açabilir?
Kira tespit davası ev sahipleri tarafından açılabildiği gibi kiracılar tarafından da açılabilmektedir. Ancak unutulmaması gereken bir başka nokta ise iki taraf arasında muhakkak bir kira sözleşmesinin yapılmış olmasıdır. Böyle bir durumda kiracılar konutu boşaltmış olsalar dahi boşaltma tarihine kadar kira bedelini talep edebilirler ve bunun için kira bedelinin tespiti davasını açabilirler. Bununla birlikte, kira tespit davası kira sözleşmesi devam ettiği sürece istenilen her an açılabilmektedir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, davanın yeni kira dönemi başlangıcından 30 gün önce açılması gereğidir. Aksi takdirde belirlenen bedel yeni kira döneminde uygulanacaktır. Ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinde belirtilen her detay her iki taraf için de önemlidir ve dava sürecini de sonucunu da etkilemektedir. Örneğin, kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmişse ve buna rağmen kiracı eski kira bedeli üzerinden ödeme yapmaya devam ediyorsa temerrüde düşer ve bunun sonucunda ev sahibi kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilir. Dava sonucunda ise kiracının tahliyesi karar çıkabilir.
Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?
Kira bedelinin tespiti farklı şekillerde olabilmektedir. Örneğin, taraflar aralarında bu konuda anlaşma sağlamış olabilirler. Türk Borçlar Kanununun 344. Maddesi şöyle demektedir: “Tarafların kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde kira bedelinin artırılmasına ilişkin anlaşmaları bir önceki kira döneminin Üretici Fiyat Endeksi‘ndeki (ÜFE) artış oranını geçmemek şartıyla geçerlidir.” Bu da kanun tarafından kira artış oranına bir üst sınır konulması anlamına gelmektedir ve bu sınırı aşan zam oranları hukuka aykırı olarak kabul edilmektedir. Ancak ev sahibi ve kiracı, kendi aralarında bu oranın altında bir kira artışı da belirleyebilirler.
Eğer kira sözleşmeleri 1 yıldan daha uzunsa ve kira artışının 2 veya 3 yılda bir yapılacağı konusunda iki taraf arasında bir anlaşma varsa, yine zam oranı ÜFE’ye göre ve hali hazırdaki kira bedeli üzerinden yapılabilmektedir. Ev sahiplerinin, geçen süre zarfında kiraya zam yapılmamış olmasına dair itiraz hakları ise bulunmamaktadır. Öte yandan Üretici Fiyat Endeksi’nde düşüş yaşandıysa taraflar yine kendi aralarında anlaşarak kiraya düşüş oranı yansıtabilirler.
Ev sahibi ve kiracı arasında kira artış oranı konusunda herhangi bir anlaşma yoksa kira tespit davası açılabilmekte ve kira bedeli de hakim tarafından belirlenmektedir. Hakim de kira bedeline yönelik vereceği kararda ÜFE oranını gözetmekte ve bu oranın üzerinde bir artış kararı verememektedir. Öte yandan, hakimin kiranın düşürülmesi konusunda da yetkisi bulunmaktadır.
Yine Türk Borçlar Kanununu 344. Maddesi 5 yıldan uzun süre kira sözleşmelerine ilişkin şöyle demektedir: “Taraflar arasında bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yinelenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıl sonunda sonraki kira döneminde uygulanacak kira bedeli hakim tarafında belirlenir. Hakim kira bedelini üretici fiyat endeksi ve emsal kira bedellerine bakarak hakkaniyete uygun olarak belirler.”
Kira Tespit Davası Nereye Açılır?
Kira tespit davasının nereye açılacağı, bir başka soru başlığı olarak karşımıza çıkmaktadır. Kira tespit davalarını her iki tarafın da konutun bulunduğu bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemelerine açmaları gerekmektedir. Devam eden kira sözleşmelerinde her 5 yılda bir kira tespit davası açılabilmektedir.
Diğer Yazılarımız: